Mieterhöhung geplant? Auf diese Punkte sollten Vermieter achten
Der Mietzins spielt für die Rentabilität Ihrer vermieteten Immobilie eine Schlüsselrolle: Vor allem bei bereits länger bestehenden Mietverhältnissen führt daher zumindest aus Ihrer Sicht als Vermieter manchmal kein Weg an einer Mieterhöhung vorbei – auch wenn dies dem Mieter aus naheliegenden Gründen nicht immer gefällt. Dabei sind jedoch einige wichtige Punkte zu beachten.
Richtwerte bei geplanten Mieterhöhungen berücksichtigen – sofern das MRG greift
Wie in anderen Teilen Mitteleuropas steigen auch in Österreich die Mieten kontinuierlich – seit der Jahrtausendwende im Durchschnitt um rund 50 Prozent. Das österreichische Gesetz legt zudem alle zwei Jahre neue Richtwerte fest, die sich wiederum am zuvor erhobenen Verbraucherpreisindex orientieren. Aufgrund der jüngsten Vergangenheit und der damit verbundenen hohen Inflationsrate sind auch diese Richtwerte zuletzt deutlich gestiegen. Sie gelten für Altbauten, bei denen der Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurde oder bei denen ein Richtwertmietzins vereinbart wurde.
Am Beispiel Tirol lässt sich das gut verdeutlichen. Die Höhe des Richtwertmietzinses wurde zum 1. April 2019 von 6,81 Euro auf 7,09 Euro pro Quadratmeter angepasst. Nach der letzten Anpassung am 1. April 2023 wird sie 8,14 Euro betragen. Das entspricht in etwa dem Durchschnitt in Österreich. Höhere Richtwerte gibt es beispielsweise in Vorarlberg (10,25 Euro), niedrigere unter anderem in Wien (6,67 Euro) und im Burgenland (6,09 Euro).
Als Vermieter müssen Sie zunächst prüfen, ob der Mietvertrag ganz, teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. Findet das MRG Anwendung, müssen Sie den soeben dargestellten Richtwertmietzins oder gegebenenfalls einen Kategoriemietzins berücksichtigen. Des Weiteren sieht das MRG eine Verständigung spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zahlungstermin vor. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn die neue Miete deutlich über dem Richtwertmietzins liegt.
Regelungen für Mieterhöhungen, die nicht dem MRG unterstehen
Sofern das Objekt nicht dem MRG unterliegt, gelten die dort formulierten klassischen Fristen nicht. Vermieter solcher Objekte haben sogar die Möglichkeit, Mietzinserhöhungen bis zu drei Jahre rückwirkend durchzusetzen. Auch die Bestimmungen des MRG über den ortsüblichen Mietspiegel gelten hier nicht.
Mieterhöhungen nach erfolgter Modernisierung
Der Gesetzgeber erlaubt Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungen, z. B. wenn alte Fenster ausgetauscht oder eine neue Wärmedämmung angebracht wurde. Als Modernisierung gelten in Österreich auch Maßnahmen, die den sogenannten „Gebrauchswert” erhöhen. So ist z. B. eine Mieterhöhung möglich, wenn die in die Jahre gekommene Einbauküche durch eine neue Küche ersetzt wird.
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